Comprar una vivienda en Estados Unidos es posible aunque no tengas residencia en Estados Unidos, y es un gran paso para lograr tu independencia económica y tranquilidad. Eso sí, requiere planificación, pues no es una compra menor, necesitas documentos en regla y conocer el mercado local. Pero es perfectamente posiblke si eres un extranjero que no tiene ciudadanía ni residencia legal en USA. En esta guía te ofrecemos un recorrido completo, claro y práctico para que se pas cómo comprar una casa en Estados Unidos siendo extranjero en 2025.
¿Puedo comprar una en Estados Unidos si soy extranjero o no tengo papeles?
La respuesta es sí. La ley permite a extranjeros comprar una casa en casi todos los estados de USA.
¿Quién puede comprar una casa en Estados Unidos?
No necesitas ser ciudadano ni residente permanente para cerrar una compraventa. Sí, cualquier extranjero puede adquirir una propiedad en Estados Unidos siempre que se identifique legalmente y cumpla con las normas de compra. No es requisito ser residente, aunque contar con esa condición facilita la obtención de hipotecas y la gestión de trámites posteriores. Pero puedes comprar una vivienda en Estados Unidos siendo extranjero o inmigrante recién llegado.
Al final de esta guía encontrarás un paso a paso actualizado para comprar una casa en Estados Unidos en 2025.
Lo que no te otorga la compra de vivienda
Eso sí, debemos aclarar algo importante aclarar que adquirir una propiedad no concede tarjeta de residencia (green card) ni ciudadanía. Tampoco garantiza visados ni estatus migratorio.
Si tu intención es emigrar mediante inversión, deberás explorar alternativas como la visa E-2 (para ciudadanos de países con tratado comercial) o la EB-5 (que exige inversiones altas y creación de empleos). En estos casos, lo recomendable es consultar con abogados especializados en inmigración. Pero vamos a centrarnos ahora en hacerte fácil el hecho de comprar una casa en Estados Unidos. No te preocupes ni temas, es perfectamente posible y vamos a lograrlo juntos.
Conceptos esenciales del mercado inmobiliario
Al entrar en el mercado inmobiliario de Estados Unidos, conviene conocer algunos términos frecuentes:
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Precio de lista: la cantidad inicial que pide el vendedor.
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Oferta: incluye condiciones como inspección, tasación o financiación.
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Closing: firma final ante notaría o compañía de títulos, cuando se entrega la propiedad.
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Escrow: cuenta neutral que retiene fondos hasta cumplir las condiciones pactadas.
Dominar este vocabulario facilita las negociaciones y evita malentendidos.
Impuestos y gastos frecuentes
El impuesto a la propiedad se calcula por el valor de la vivienda y varía según el condado. Normalmente se paga una o dos veces al año.
Si financias la compra, el banco exigirá un seguro del hogar. Además, muchas comunidades residenciales cuentan con asociaciones de propietarios (HOA) que cobran cuotas mensuales o trimestrales para cubrir mantenimiento y servicios.
A todo ello debes sumar gastos de reparaciones y mejoras, por lo que conviene reservar un fondo de contingencia.
Formas de pagar: contado o hipoteca
Esto es algo que te van a preguntar muy pronto cuando decides comprar una casa: ¿Vas al contado o necesitas hipoteca o préstamo?
Comprar al contado agiliza el proceso y reduce trámites, pero no elimina gastos como seguros e impuestos.
Si recurres a hipoteca, el banco evaluará tus ingresos, deudas y estabilidad financiera. También solicitará una tasación independiente para asegurarse de que el valor real respalda el préstamo. Depende en este caso de si vas a comprar con una entrada o comprar sin entrada. O seam dando una parte, o pidiendo el total de la financiación.
Requisitos habituales para obtener hipoteca
Los prestamistas suelen exigir:
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Pasaporte vigente
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ITIN (Número de Identificación de Contribuyente) o SSN (Seguro Social)
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Historial de ingresos y extractos bancarios
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Declaraciones de impuestos recientes
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Cartas de empleadores o contratos de trabajo
En el caso de extranjeros, los anticipos rondan entre el 20 y el 30 por ciento del valor de la propiedad.
Tasas de interés y APR
La tasa fija mantiene la cuota estable durante toda la vida del préstamo. La tasa variable fluctúa según un índice de referencia, lo que puede ser más arriesgado.
El APR (Annual Percentage Rate) refleja el costo real de la hipoteca, incluyendo intereses y comisiones. Es la cifra más útil para comparar ofertas entre distintos bancos.
Preaprobación y presupuesto realista
Obtener una preaprobación mejora tu posición al presentar una oferta. El documento demuestra a los vendedores que cuentas con capacidad financiera.
Define un presupuesto que incluya no solo la hipoteca, sino también impuestos, seguros, cuotas HOA y gastos imprevistos. Evita sobreendeudarte: lo ideal es que tus pagos totales de vivienda no superen el 30 % de tus ingresos mensuales.
Documentación que conviene preparar
Además del pasaporte, ITIN o SSN, prepara:
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Estados de cuenta bancarios
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Declaraciones de impuestos
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Contratos de alquiler previos
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Facturas y resúmenes contables si eres autónomo
Mientras más completo sea tu expediente, más opciones tendrás de obtener financiación competitiva.
Estructura de compra: a título personal o mediante empresa
Muchos extranjeros compran a título personal, pero otros prefieren crear una LLC (compañía de responsabilidad limitada).
La LLC puede ofrecer ventajas fiscales, mayor privacidad y facilitar la transmisión hereditaria. No obstante, cada caso requiere asesoría contable y legal.
¿Cuando comprar casa en Estados Unidos?
Como respuesta a esta pregunta encontrarás mil consejos diferentes. Sin embargo, lo más cierto es que no existe el momento perfecto. Siempre habrá riesgos. Y sin lugar a dudas el momento más conveniente dependerá de ti, de tu situación puntual y financiera.
Cómo elegir ubicación y vecindario
Evalúa factores como empleo, calidad de las escuelas, seguridad, transporte y acceso a servicios.
Analiza el precio por metro cuadrado, el tiempo promedio en que se venden las casas y las tendencias del mercado local. Visita los barrios a diferentes horas del día antes de decidirte.
El papel del agente inmobiliario
Un agente con certificación internacional (CIPS) conoce los procesos para compradores extranjeros.
En la mayoría de los casos, el vendedor paga la comisión del agente comprador, lo que significa que contar con un profesional no te genera gastos adicionales. Exige transparencia, comparables de mercado y una estrategia de negociación clara.
Inspección y tasación: dos pasos cruciales
La inspección revela fallas ocultas como problemas eléctricos, de plomería o estructurales. Puedes usar el informe para negociar reparaciones o un descuento en el precio.
La tasación confirma que el valor de mercado respalda la hipoteca. Si el resultado es inferior al precio pactado, tendrás que renegociar o aportar más dinero.
Costes de cierre
Los gastos de cierre incluyen:
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Notaría y registro
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Compañía de títulos
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Seguro de título
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Comisiones del prestamista
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Tasas estatales
Suelen representar entre un 2 y un 5 % del valor de la vivienda, según el estado y la forma de financiación.
Seguros y protección del inmueble
El seguro del hogar cubre daños estructurales, mientras que el seguro de responsabilidad civil protege frente a reclamaciones de terceros.
En zonas propensas a huracanes, terremotos o inundaciones, es recomendable contratar coberturas específicas adicionales.
Alquiler y obligaciones fiscales
Si piensas alquilar la vivienda, deberás declarar los ingresos ante el fisco estadounidense. Para ello necesitarás un ITIN y conservar facturas de gastos deducibles.
Muchos propietarios no residentes contratan gestores especializados para evitar errores.
Errores comunes a evitar
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Omitir la inspección
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Ignorar impuestos locales
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No comparar APR entre bancos
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Subestimar cuotas HOA y gastos de mantenimiento
Estos descuidos pueden encarecer la inversión de forma significativa.
Consejos para comprar una casa en USA. ¿Cómo negociar con éxito?
Llega con preaprobación y fondos listos. Pide comparables de ventas recientes y adapta tu oferta al contexto del vecindario.
Incluye contingencias claras con fechas realistas. Un buen agente puede marcar la diferencia en el resultado final.
¿Cuál es el mejor banco para comprar una casa en Estados Unidos?
Los extranjeros interesados en comprar vivienda en Estados Unidos cuentan con varias opciones de financiación. Entre los bancos más reconocidos están Bank of America, Wells Fargo y Citibank, que ofrecen hipotecas a no residentes aunque con requisitos de anticipos altos, generalmente entre un 20 y un 30 por ciento, y con comprobación estricta de ingresos. También destacan bancos internacionales con presencia en el país como HSBC, BBVA y Santander, que resultan atractivos para clientes que ya mantienen cuentas en sus filiales en otros países.
Además, muchas cooperativas de crédito locales y bancos regionales en estados como Florida, Texas, California o Nueva York cuentan con programas especiales para compradores extranjeros, en algunos casos aceptando ITIN en lugar de Seguro Social. Elegir el banco adecuado implica comparar el APR, valorar si conviene una tasa fija o variable, revisar costes de cierre y verificar qué instituciones ofrecen mayor flexibilidad en documentación y requisitos de entrada.
Hipotecas especiales para extranjeros
Algunos bancos ofrecen “foreign national loans”, diseñados para no residentes. Estas hipotecas suelen requerir un anticipo mayor, reservas de efectivo y comisiones adicionales.
En ocasiones, las cooperativas de crédito locales ofrecen condiciones más ventajosas.
Visas ligadas a inversión: visión general
La visa E-2 permite a ciudadanos de países con tratado comercial invertir y gestionar un negocio en Estados Unidos.
La EB-5, por su parte, exige inversiones de cientos de miles de dólares y la creación de empleos. La compra de una vivienda personal, por sí sola, no cumple los requisitos.
Aspectos legales y títulos
La compañía de títulos verifica que la propiedad esté libre de gravámenes. El seguro de título protege contra reclamaciones futuras.
Revisa también regulaciones locales sobre alquileres de corta estancia y normas de zonificación.
Mantenimiento y valor futuro
El valor de tu inversión depende en gran medida del mantenimiento. Realiza inspecciones periódicas, conserva facturas y apuesta por mejoras de eficiencia energética.
Un historial de cuidado ordenado facilita la reventa a buen precio.
Vender en el futuro
Como extranjero, al vender puedes estar sujeto a retenciones específicas en el impuesto de plusvalía. Planifica con tiempo y asesórate antes de listar la propiedad.
Considera los gastos de cierre, los plazos del mercado y el impacto fiscal.
¿Cuáles son los pasos para comprar una casa en USA?
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Ordena documentos y estados financieros
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Define presupuesto total con colchón de seguridad
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Selecciona zona y agente con experiencia internacional
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Obtén preaprobación hipotecaria
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Programa inspección y tasación
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Revisa el título y adquiere seguro
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Calcula costes de cierre
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Firma y registra la compraventa
¿Cuáles son los requisitos para comprar una casa en USA? Guía con los pasos para comprar una casa en USA en 2025
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Define objetivos y horizonte de uso
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Elige ciudad, barrio y presupuesto realista
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Reúne documentos básicos: pasaporte, ITIN o SSN, pruebas de ingresos
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Solicita preaprobación con varios prestamistas
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Contrata un agente con credenciales internacionales
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Revisa listados y visita propiedades
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Presenta oferta con contingencias claras
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Abre escrow y agenda inspección
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Negocia reparaciones o ajustes de precio
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Ordena tasación y ajusta financiación si procede
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Contrata seguro del hogar y revisa pólizas adicionales
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Verifica el título y adquiere seguro de título
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Prepara fondos para costes de cierre
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Firma y registra la compraventa
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Configura impuestos, servicios y mantenimiento
Alternativa: compra al contado
Incluso pagando al contado, conviene usar escrow y compañía de títulos. Realiza inspección y conserva toda la documentación.
Asegúrate de declarar los fondos según las normas vigentes para evitar problemas legales.
Asesoría profesional: cuándo buscarla
En casi todos los casos necesitarás un agente, un abogado inmobiliario y un asesor fiscal.
Un bróker hipotecario te ayuda a comparar bancos. Un contable especializado en no residentes puede ahorrarte miles de dólares en errores fiscales.
Señales de alerta a evitar. Atención ante estas situaciones:
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Promesas de financiación sin revisión de ingresos
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Contratos sin contingencias
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Vendedores que rechazan inspecciones
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Costes de cierre poco claros
Estas banderas rojas deben ponerte en guardia.
Después del cierre: pasos inmediatos
Cambia cerraduras, registra garantías y programa mantenimiento de sistemas clave como climatización y electricidad.
Automatiza pagos de impuestos y seguro. Si decides alquilar, cumple con licencias y normativas locales. Y a cambiar ese llavín, por si acaso, y porque según algunos da buena suerte. Felicidades, lo has logrado.
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