Los beneficios fiscales del programa 485-x están orientando nuevos proyectos residenciales de Nueva York hacia edificios con menos de 100 apartamentos.
Entre julio de 2024 y septiembre de 2026 se registraron 172 proyectos nuevos o planificados de ese tamaño. La cifra incluye desarrollos que todavía no representan viviendas terminadas ni disponibles para alquilar.
Brooklyn reunió 65 proyectos, Queens sumó 58 y Manhattan contabilizó 17, según datos atribuidos a la Junta de Bienes Raíces de Nueva York (REBNY). La concentración en Brooklyn y Queens sitúa allí buena parte de esta actividad inmobiliaria.
¿Qué cambia al llegar a 100 viviendas?
El programa ofrece exenciones del impuesto sobre la propiedad. Según el Departamento de Preservación y Desarrollo de Viviendas (HPD), sus condiciones dependen del tamaño, la ubicación y el régimen del inmueble.
La opción B, para edificios de 6 a 99 apartamentos, exige reservar un 20% como asequibles, con ingresos de referencia promedio del 80% del ingreso mediano del área (AMI). El beneficio dura 35 años.
La opción general para proyectos de 100 o más viviendas eleva la reserva al 25%, con el mismo promedio del 80% del AMI. Determinados desarrollos de 150 unidades o más, en zonas designadas, deben cumplir un promedio del 60% del AMI.
Desde las 100 unidades también se aplican requisitos salariales específicos para la construcción, con excepciones previstas en la normativa. Mantenerse por debajo de ese umbral modifica, por tanto, las obligaciones del promotor.
Una torre, varias estructuras legales
La organización de algunos proyectos muestra cómo influye ese límite. The Eastline, en el Upper East Side, ocupa una torre de 23 pisos dividida legalmente en dos edificios de 99 apartamentos cada uno.
Sus direcciones son 1655 First Avenue y 355 East 86th Street. Aunque comparten un patio y una terraza, funcionan como estructuras independientes. En el centro de Brooklyn, The Fleet reúne 450 viviendas de alquiler distribuidas en cinco direcciones, ninguna con más de 99 unidades.
REBNY defiende incentivar proyectos mayores para ampliar la oferta. Su vicepresidenta ejecutiva de políticas públicas, Basha Gerhards, sostiene que construir a pequeña escala no permitirá cubrir las necesidades habitacionales de la ciudad.
La diferencia para quienes buscan alquiler
Para los futuros inquilinos, importa cuántas unidades asequibles ofrece cada edificio y qué ingresos permiten acceder a ellas. La denominación «asequible» no significa que cualquier hogar de bajos ingresos pueda pagarlas.
Las unidades asequibles del programa mantienen esa condición y la estabilización del alquiler permanentemente. Además, deben compartir las entradas y áreas comunes con los apartamentos a precio de mercado, sin quedar aisladas en una planta o zona específica.
