La nueva Ley de la Vivienda cambió las reglas para calcular los impuestos al comprar o vender una casa en Cuba. Sin embargo, el gasto no termina en la ONAT. También hay que presupuestar la escritura notarial, las certificaciones y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los importes varían según el precio de la operación, el valor catastral y la situación del propietario. Además, los cubanos con residencia permanente en el exterior pueden enfrentar aranceles notariales diferentes.
Cuánto paga el comprador y cuánto paga el vendedor
En una compraventa entre particulares existen dos obligaciones tributarias. El vendedor abona el Impuesto sobre los Ingresos Personales y el comprador paga el Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias.
El tipo general es del 4 % para cada parte, pero no necesariamente se calcula sobre la misma cantidad. La Ley 187 de la Vivienda entró en vigor el 21 de octubre de 2026 y modificó los artículos 44 y 203 de la Ley 113 del Sistema Tributario.
Para el vendedor, la referencia es el precio de transmisión declarado, siempre que alcance al menos el valor catastral. Para el comprador, la nueva regla toma como base el valor catastral certificado por la autoridad competente.
Por eso no debe confundirse el precio que acuerdan las partes con el valor catastral. Este último surge de una valoración administrativa del inmueble y de su terreno.
La normativa también contempla un tipo del 8 % para el vendedor desde la segunda venta de vivienda realizada durante el mismo año fiscal. No significa que comprar una segunda casa eleve automáticamente el impuesto del comprador.
Un ejemplo para calcular los gastos de compraventa
Supongamos que una vivienda se vende por 2 500 000 pesos cubanos. Su valor catastral certificado asciende a 2 000 000 de pesos.
En ese supuesto, el impuesto del vendedor sería de 100 000 pesos, equivalente al 4 % del precio declarado. El comprador pagaría 80 000 pesos, correspondientes al 4 % del valor catastral.
Entre ambos desembolsarían 180 000 pesos únicamente en esos dos impuestos. Todavía faltarían los servicios notariales, registrales y cualquier documento adicional.
Se trata de un ejemplo ilustrativo, no de una liquidación oficial. Si el precio declarado queda por debajo del valor catastral, hay que consultar previamente con la ONAT cómo se determina la base del vendedor.
Tarifas de notaría para vender una casa en Cuba
La Resolución 333/2025 del Ministerio de Justicia establece una escala para los contratos que incluyen precio. Para personas naturales con residencia efectiva en Cuba, estos son los aranceles:
| Precio o cuantía del contrato | Tarifa notarial |
|—|—:|
| Hasta 10 000 CUP | 320 CUP |
| De 10 001 a 50 000 | 400 CUP |
| De 50 001 a 100 000 | 600 CUP |
| De 100 001 a 150 000 | 1 000 CUP |
| De 150 001 a 300 000 | 1 250 CUP |
| De 300 001 a 500 000 | 1 800 CUP |
| De 500 001 a 600 000 | 2 100 CUP |
| De 600 001 a 700 000 | 2 400 CUP |
| De 700 001 a 800 000 | 2 700 CUP |
| De 800 001 a 900 000 | 3 000 CUP |
| De 900 001 a 1 000 000 | 3 300 CUP |
| De 1 000 001 a 2 000 000 | 4 000 CUP |
| De 2 000 001 a 3 000 000 | 5 000 CUP |
Para cuantías superiores a 3 000 000 de pesos, la disposición incorpora incrementos de 180 CUP por cada 100 000 pesos o fracción. Conviene pedir el cálculo exacto antes de formalizar la operación.
En el ejemplo anterior, la escritura tendría una tarifa de 5 000 CUP, bajo el régimen aplicable a residentes efectivos en Cuba. Los impuestos y sellos se cobran por separado.
Los residentes en el exterior deben comprobar otra escala
No todas las personas pagan la tabla anterior. Existe un régimen de servicios notariales dirigido a cubanos con residencia permanente en el exterior y a extranjeros no residentes permanentes.
En esa escala, un contrato por una cuantía de 150 001 a 300 000 CUP tiene un arancel de 10 000 CUP. Para residentes efectivos en Cuba, la misma franja corresponde a 1 250 CUP.
También cambian otros importes. Una permuta de viviendas puede costar 3 750 CUP por inmueble bajo el régimen especial, frente a 250 CUP por objeto en la tarifa general.
Estos importes no deben extrapolarse a todos los emigrados. La condición de residencia y la unidad notarial competente determinan el arancel aplicable.
Cuánto cuesta inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad
La escritura no es el único documento relevante. La inscripción permite comprobar la titularidad y conocer las cargas inscritas, como embargos, hipotecas o usufructos.
Para personas naturales comprendidas en la tarifa registral general, presentar el título cuesta 5 CUP. La inscripción o anotación preventiva tiene la siguiente escala, según el valor o precio legal del inmueble:
| Valor del inmueble | Inscripción |
|—|—:|
| Hasta 5 000 CUP | 90 CUP |
| De 5 001 a 10 000 | 120 CUP |
| De 10 001 a 25 000 | 150 CUP |
| De 25 001 a 50 000 | 180 CUP |
| De 50 001 a 100 000 | 210 CUP |
| De 100 001 a 500 000 | 240 CUP |
| De 500 001 a 15 000 000 | 270 CUP |
| Por encima de 15 000 000 | 300 CUP |
Una certificación de dominio y gravamen cuesta 60 CUP para personas naturales. La certificación literal asciende a 120 CUP y la nota simple informativa a 60 CUP.
Son importes diferentes de los sellos del timbre que puedan exigirse por expedir esos documentos. Según la relación de tarifas publicada por OnCuba el 9 de noviembre, estos conceptos deben presupuestarse por separado.
En operaciones de extranjeros no residentes interviene un registro central con importes propios. No corresponde aplicar automáticamente la tabla anterior.
Qué documentos se necesitan antes de firmar
La compraventa requiere identificar a quienes intervienen y acreditar la propiedad de la casa. También debe constar su inscripción registral.
La documentación habitual comprende el título de propiedad, la certificación registral y la certificación catastral. Esta última permite conocer el valor utilizado para calcular los tributos.
Cuando existan deudas pendientes por la adquisición de la vivienda, deberán liquidarse y acreditarse. También pueden surgir requisitos especiales si hubo subsidios o existen derechos de convivientes protegidos.
La Ley de la Vivienda permite, con las condiciones correspondientes, tener hasta dos viviendas en propiedad. Una vivienda de descanso o veraneo puede quedar al margen del límite cuando conste expresamente esa condición en su título.
¿Se puede pagar una casa en efectivo?
La Ley 187 establece que el precio de la compraventa debe pagarse mediante instrumentos o títulos de crédito admitidos por la legislación bancaria, o por otra modalidad que no sea en efectivo.
La escritura debe reflejar el precio y la forma de pago. Por eso conviene coordinar previamente con el banco y la notaría el procedimiento y los justificantes exigidos.
El pago de los impuestos del comprador y del vendedor debe acreditarse al formalizar la transmisión. Guardar los comprobantes evita retrasos en el expediente.
Otros pagos que no conviene olvidar
Los documentos notariales y registrales pueden generar además impuesto sobre documentos. Para los sujetos del grupo 1, la matriz de una escritura tiene un gravamen de 5 CUP.
En ese mismo grupo, una certificación del Registro de la Propiedad tiene un impuesto documental de 10 CUP. Para el grupo 2, las cuantías son más elevadas: 125 CUP y 250 CUP, respectivamente.
No se trata de un único precio cerrado por comprar o vender. Cada operación puede requerir dictámenes técnicos, copias, certificaciones o gestiones previas.
La referencia más segura es pedir a la notaría y a la ONAT el desglose de impuestos, tarifas y documentos. Así se evita confundir el costo de una escritura con el gasto total de transmitir una vivienda.
